ホワイトです！今日は、2021年度最新版の「公示地価」ランキングを調べてみました。それではいってみましょう！
突然ですが、みなさんは、「日本で一番高い土地」が具体的にどこか知っていますか・・・？
なんとなく、東京の中心部は高いんだろうな〜とか、漠然とイメージはあると思います。バブル期の東京の地価は世界一高かった？といった話も聞いたことある人も多いかも？
でも、誰が、どのようにその土地の価格を決めているかって、意外とちゃんと知らないんじゃないかなということで、今回は、地価の決め方とランキングについて調べてみました！
地価の決め方
まず、土地の価格＝地価は誰がどうやって決めているんでしょうか？？
公的な土地評価の方法としては、以下のような指標が存在しています。
それぞれの違いをみていきましょう！
「公示地価」
●管轄：国（国土交通省・土地鑑定委員会）
●評価時期：毎年1月1日時点
●発表時期：毎年3月下旬
●用途・目的：主に一般の土地取引価格の指標など
●価格決定方法：1地点につき不動産鑑定士2名以上による鑑定評価をもとに決める
●調査地点：「標準地」1m2当たりの価格
まずは、国土交通省が調査主体となって地価を決定する「公示地価」があります。
1969年に施行された「公示地価法」に基づき、全国3万弱の地点を対象に、都市計画区域やその他の『土地取引が相当程度見込まれる区域』について調査するのだとか。
国会で選出された７名による国土交通省土地鑑定委員会が「標準地」を決定し、委員会の手引書に基づき、全国の不動産鑑定士が、収益還元法（どのくらいの収益が見込める土地か）や取引事例比較法（周辺でどのような取引が行われているか）などを駆使して、毎年調査・公表されています。
「基準地価」
●管轄：都道府県
●評価時期：毎年7月1日時点
●発表時期：毎年9月下旬
●用途・目的：主に一般の土地取引価格の指標など
●価格決定方法：1地点につき不動産鑑定士1名以上による鑑定評価をもとに決める
●調査地点：「基準地」1m2当たりの価格
次に、都道府県が調査主体となって地価を決定する「基準地価」があります。
こちらは、都道府県が選定した「基準地」の価格を調査する方法です。
国の調査では網羅できない範囲を保管する意味合いで、1974年制定の「国土利用計画法」に基づき、決定されています。
ちなみに、前述の「公示地価法」施行からちょうど50年の、2019年に、公示地価・基準地価を検索できるシステムが国土交通省から提供開始されました。
こちらのシステムでは、知りたいエリアの公示地価・基準地価の検索に加え、年間の変動率や、各鑑定士による鑑定評価書も閲覧できます。
より詳細な情報として、『土地需要が旺盛であることから地価は上昇傾向で推移している』といった市場の特性や、『地域要因に特段の変動はなく、当分は静態的に推移する』といった地域要因の将来予測も記載されていて、市場特性や将来予測は土地の購入時の参考になりそうですね！！
気になるエリアをぜひチェックしてみてください！！
「路線価」
●管轄：国税庁
●評価時期：毎年1月1日時点
●発表時期：毎年7月1日
●用途・目的：相続税や贈与税の課税のため
●価格決定方法：公示地価や売買実例価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額などをもとに決める
●調査地点：路線（道路）に面する土地の1m2当たりの価格
次に、相続税や贈与税等の税金を計算する際の算定基準になる土地の価格「路線価」があります。
税務申告する側とそれを受ける税務署との間でスムースにやりとりが行えるように毎年公表されています。
道路に面した宅地の1㎡あたりの評価額を定めるので「路線価」と呼ぶそうです。
その他にも、固定資産税などの課税に用いる市町村管轄の「固定資産税評価額」という指標もあります。
このように、地価の決め方・指標は、管轄や目的によって複数存在していることが分かりました！
さらに、公示地価には、「住宅地」「商業地」「工業地」「全用途」と言う項目分けもされており、「日本で一番高い土地」を定義するには、どの指標を用いているかもチェックする必要があります！
日本で一番高い土地は？？
調べてきた事をふまえると、2021年の「日本で一番高い土地」は、以下のようになります！！
まずは、公示地価・商業地ベースで、日本一高い土地はこちら！！
公示地価（商業地）第１位
●住所：東京都中央区銀座4-5-6
●ビル名：山野楽器
●公示価格：5,360万円
●変動率：– 7.1％
国土交通省・令和3年地価公示
やはり銀座！！そして公示地価が高いことで有名な銀座４丁目！！山野楽器！！！
新型コロナウィルスの影響で、前年比変動率 -7/1％という下落をしたにも関わらず、第１位でした！
ちなみに、TOP10のうち、中央区銀座が6箇所ランクインという結果になりました〜。
| 順位 | 都道府県 | 住所 | 公示地価 （円/㎡） | 変動率 （%） |
| 1位 | 東京都 | 中央区銀座4-5-6 | 53,600,000円/㎡ | ▲7.1% |
| 2位 | 東京都 | 中央区銀座5-4-3 | 46,100,000円/㎡ | ▲7.2% |
| 3位 | 東京都 | 中央区銀座2-6-7 | 39,900,000円/㎡ | ▲7.9% |
| 4位 | 東京都 | 中央区銀座7-9-19 | 39,300,000円/㎡ | ▲8.0% |
| 5位 | 東京都 | 千代田区丸の内2-4-1 | 37,200,000円/㎡ | ▲1.1% |
| 6位 | 東京都 | 新宿区新宿3-24-1 | 36,500,000円/㎡ | ▲3.7% |
| 7位 | 東京都 | 新宿区新宿3-30-11 | 34,600,000円/㎡ | ▲6.0% |
| 8位 | 東京都 | 中央区銀座6-8-3 | 29,300,000円/㎡ | ▲9.0% |
| 9位 | 東京都 | 千代田区大手町2-2-1 | 29,000,000円/㎡ | ▲1.4% |
| 10位 | 東京都 | 中央区銀座4-2-15 | 28,700,000円/㎡ | ▲7.4% |
TOP10の全てが、前年比でマイナスになっているのはある意味で仕方ないとしても、特に銀座の変動率マイナスは大きいですね〜。。。これから数年以内で、このランキング内容も大きく変わるかもしれませんね。
でも、現実的に、そもそも東京の一等地を不動産投資の対象として見れないですよね・・・。
公示地価のデータから注目すべきは、前年からどのくらい地価が上昇しているかの変動率ですよね〜！
ということで、公示地価・商業地ベースの変動率上昇ランキングがこちら！
| 順位 | 都道府県 | 住所 | 公示地価 （円/㎡） | 変動率 （%） |
| 1位 | 北海道 | 虻田郡倶知安町南1条西1丁目40番1外 | 121,000円/㎡ | 21.0% |
| 2位 | 福岡県 | 福岡市中央区清川2-4-19 | 460,000円/㎡ | 15.0% |
| 3位 | 福岡県 | 福岡市博多区店屋町210番1外 | 830,000円/㎡ | 14.0% |
| 4位 | 福岡県 | 福岡市中央区平尾2-19-22 | 790,000円/㎡ | 13.7% |
| 5位 | 福岡県 | 福岡市博多区奈良屋町120番外 | 880,000円/㎡ | 12.8% |
| 6位 | 福岡県 | 福岡市博多区祇園町4-60 | 1,780,000円/㎡ | 12.7% |
| 7位 | 福岡県 | 福岡市中央区春吉3-16-19 | 900,000円/㎡ | 12.5% |
| 8位 | 福岡県 | 福岡市博多区博多駅前1-21-4 | 1,390,000円/㎡ | 12.1% |
| 9位 | 北海道 | 北広島市栄町1丁目1番3 | 56,000円/㎡ | 12.0% |
| 10位 | 福岡県 | 福岡市博多区諸岡1-23-27 | 226,000円/㎡ | 11.9% |
なんと、変動率上昇ランキングTOP10のうち、福岡県福岡市が8つ、北海道が2つという結果になりました！！！
福岡アツイな。。
「天神ビックバン」という商業の中心エリアの再開発を行政が力を入れたり、他の大都市に比べてマイナス影響が少ないことが上昇率ランキング上位を占めている要因の様子。福岡市全体でみても初めて全国トップになりました。
続いて、公示地価・住宅地ベース、つまり住む場所として日本一高い土地はこちら！！！
公示地価（住宅地）第１位
●住所：東京都港区赤坂1-14-11
●公示価格：484万円
●変動率：2.5％
国土交通省・令和3年地価公示
住宅地としての公示地価が一番高いエリアは、ホワイトも仕事でちょくちょく通るところ。なるほど〜〜。
日本っぽくないエリアというか、普通の人が住む感じしない・・・笑
外資系企業の外国人エリートの方々とか住んでそうなイメージですねー！
TOP10はこちら！他のエリアがほぼ昨年比横ばいの中、2.5％上昇で、TOPになっています。
| 順位 | 都道府県 | 住所 | 公示地価 （円/㎡） | 変動率 （%） |
| 1位 | 東京都 | 港区赤坂1-14-11 | 4,840,000円/㎡ | 2.5% |
| 2位 | 東京都 | 千代田区六番町6番1 | 4,050,000円/㎡ | 0% |
| 3位 | 東京都 | 港区白金台3-16-10 | 3,810,000円/㎡ | 0% |
| 4位 | 東京都 | 港区南麻布4-9-34 | 3,570,000円/㎡ | 2.0% |
| 5位 | 東京都 | 港区南麻布1-5-11 | 3,170,000円/㎡ | 0% |
| 6位 | 東京都 | 千代田区三番町6番25 | 3,160,000円/㎡ | 0% |
| 7位 | 東京都 | 千代田区一番町16番3 | 3,030,000円/㎡ | 0% |
| 8位 | 東京都 | 千代田区九段北2-3-25 | 2,960,000円/㎡ | 0% |
| 9位 | 東京都 | 港区赤坂6-19-23 | 2,750,000円/㎡ | 0.4% |
| 10位 | 東京都 | 渋谷区恵比寿西2-20-7 | 2,730,000円/㎡ | 0.7% |
東京都港区・千代田区がほぼ上位を占めていますね。
ちなみに、住宅地の地価は、全国的にみて下落しているのですが、エリアによっては、10〜20％以上、上昇しているところもあります！
以下、公示地価・住宅地ベースの、変動率上昇ランキングTOP10です。
| 順位 | 都道府県 | 住所 | 公示地価 （円/㎡） | 対前年変動率 （%） |
| 1位 | 北海道 | 虻田郡倶知安町字山田83番29 | 135,000円/㎡ | 25% |
| 2位 | 北海道 | 北広島市共栄町1丁目10番3 | 36,500円/㎡ | 17.7% |
| 3位 | 北海道 | 北広島市東共栄2丁目20番5 | 24,500円/㎡ | 15.6% |
| 4位 | 北海道 | 北広島市美沢3丁目4番8 | 38,000円/㎡ | 15.2% |
| 5位 | 北海道 | 虻田郡倶知安町南3条東1丁目16番9外 | 53,500円/㎡ | 13.8% |
| 6位 | 北海道 | 北広島市北進町3丁目3番4 | 45,000円/㎡ | 12.5% |
| 7位 | 長野県 | 北安曇郡白馬村大字北城字堰別レ827番36 | 10,100円/㎡ | 12.5% |
| 8位 | 福岡県 | 福岡市博多区博多駅南5丁目52番2 | 277,000円/㎡ | 11.7% |
| 9位 | 福岡県 | 福岡市中央区港2丁目10番8 | 376,000円/㎡ | 11.2% |
| 10位 | 北海道 | 虻田郡倶知安町北7条西2丁目2番28 | 28,800円/㎡ | 10.8% |
北海道強い！！！！！！
前述の商業地ランキングでもトップだった「虻田郡倶知安町」は、「あぶたぐんくっちゃんちょう」と読みます。
この町名より、「ニセコ地区」と聞いた方がイメージしやすいのではないでしょうか？
リゾート地として、海外客からも近年注目されているこのエリアの地価が引き続き上昇し、３年連続１位となっています。
また、北広島市は、プロ野球・北海道日本ハムファイターズの新球場建設が進んでいるエリアで、雇用増化に伴う住宅需要の高まりが周りの地域にも波及している様子。
まとめ
・地価の指標は複数存在する。
・日本で一番高い商業地は、相変わらずほとんど銀座！でもコロナ禍で前年よりだいぶ落ちてきている。
・日本で一番高い住宅地は、ほとんど港区と千代田区！前年比は、ほぼ横ばい。
・コロナ禍でも、着実に地価が上がっているのは、北海道と福岡！！ビジネスチャンスはここにあり！？
今回は、日本で一番高い土地や、今、地価が上昇しているエリアを調べてみました。
いやー、データできちんと読み解くことは大事ですね〜〜〜〜！！
それでは！！！
